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  加強居住證制度管理，有利於長期穩定和規范特大城市市場

  總體而言，此次戶籍政策的改革對特大城市有助於穩定常住人口，對中小城市而言，在地方政府的產業及政策配合下有助於擴大城市容量，促進經濟發展。長期來看，市場需求總量在增加，利好房地產市場長期穩定發展。

  短期來看，受制於中小城市吸附力較差的現狀，落戶政策的放開並不會改變人口集中流向特大城市及大城市的趨勢，對房地產市場影響甚微。但隨著我國城鎮化進程的深入，以及政府通過改善中小城市的交通條件、夯實中小城市的產業基礎等各種措施，完善中小城市配套設施，發展特色產業，穩定和擴大中小城市就業，中小城市的吸引力也將逐漸加強，屆時中小城市人口外流就會減少甚至出現回流，有利於促進當地住房需求增加，利好房地產市場。

  2014年7月30日上午《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》全文發佈，《意見》共分為五部分，以進一步調整戶口遷移政策、創新人口管理、切實保障農業轉移人口及其他常住人口合法權益三個方面為切入點，提出瞭11條具體政策措施，新一輪戶籍制度全面改革正式進入實施階段。此輪戶籍制度改革對推進我國城鎮化發展具有非常大的積極作用，對房地產市場長期利好，但是短期影響有限，尤其是對中小城市的房地產市場。

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  表：各等級城市戶口遷移差異化政策資料來源：《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》

  此次《意見》規定要全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模，有效解決戶口遷移中的重點問題。通過采取差異化策略，制定符合城市實際情況的戶籍制度，不僅令戶籍制度更具靈活性，而且契合分類調控精神。

  大中小城市落戶政策差異化，長期更利好中小城市房地產市場

  此次《意見》雖然進一步增加瞭特大城市的落戶難度，但是提出以居住證為載體，建立健全與居住年限等條件相掛鉤的基本公共服務提供機制(即以後持有居住證的人將享受和當地戶口人員同等的權利，隨著居住年限的積累將逐步享有更多福利)，這一規定無形中將減少非當地戶籍人員的常住顧慮，有利於長期穩定特大城市市場需求。此外，將居住證與福利制度掛鉤，將促進流動人員辦理居住證，有利於流動人管理，長期而言也將有利於特大城市人口信息登記和不動產登記等，從而進一步規范房地產市場。

  保障農業轉移人口權益，增加中小城市吸附力實現需求轉化

  《意見》提出切實保障農業轉移人口及其他常住人口合法權益，將持續增加中小城市的吸附力。從過去的情況來看，不少中小城市實際上已經放開瞭落戶政策，但是依舊招不來人。據人力資源社會保障部副部長楊志明稱，截至去年底我國擁有2.69億農民工，而上半年末外出農民工已經達到瞭1.74億，且據統計約50%的外出農民工分佈在縣級和地級市。由此可見，中小城市的人口來源其實是有保證的，但是實際落戶的卻有限，關鍵在於中小城市的人口吸引力不足。僅僅戶籍制度的改革還無法真正推動中小城市的發展，隻有好的福利政策和產業扶持才能幫助中小城市留住人，優化交通及基礎設施、加強產業投入將是中小城市當務之急。隻有城市良好的產業發展前景，充足的就業機會才能吸引人口的流入，配合當地給予落戶人員的大力福利政策，才能將潛在需求轉變為真實需求。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/10032845754.shtml

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